O Superior Tribunal de Justiça julgou, em 27 de julho de 2026, uma disputa que girava em torno de um contrato de aluguel sob encomenda cuja parcela mensal era de R$ 570 mil. A discussão não era sobre o mérito do aluguel em si, mas sobre um detalhe processual com efeito financeiro relevante: os honorários advocatícios da ação seriam calculados sobre o valor total do contrato, que somava R$ 68,4 milhões, ou sobre o equivalente a doze meses de aluguel, que dava R$ 6,84 milhões. A decisão foi tomada no REsp 2.229.517/PR, relatado pela ministra Nancy Andrighi na Terceira Turma, e interessa a qualquer empresa que constrói ou aluga imóveis sob encomenda.
O que é built to suit
Built to suit quer dizer “construído para servir”, e funciona assim na prática: uma empresa precisa de um galpão, um centro de distribuição ou uma unidade industrial com características muito específicas e, em vez de procurar algo pronto no mercado, contrata uma incorporadora ou construtora para encontrar o terreno e levantar o imóvel exatamente sob medida. Depois de pronto, esse imóvel é alugado para a empresa que encomendou, por um prazo longo, quase sempre de dez a vinte anos.
É um contrato de locação, mas com uma engenharia própria, porque o aluguel não paga apenas o uso do espaço. Ele devolve, ao longo dos anos, o investimento feito na construção, e é por isso que os valores totais são altos e os prazos são extensos. Foi um contrato desse tipo que deu origem à disputa julgada pelo STJ.
O caso
Três empresas ligadas ao imóvel, uma metalúrgica, uma administradora de bens e uma incorporadora, ajuizaram uma ação para rescindir um contrato built to suit contra a locatária, uma transportadora. Depois de movimentar o processo, as autoras desistiram da ação, e a locatária, que já havia sido incluída na demanda, pediu para ser ressarcida dos honorários dos seus advogados. Foi aí que surgiu o ponto técnico que definiu tudo: sobre qual valor esses honorários seriam calculados.
Honorários de sucumbência são o valor que a parte perdedora paga aos advogados da parte vencedora, e no Brasil esse pagamento costuma ser um percentual sobre o “valor da causa”, que é o número atribuído ao processo e que serve de régua para custas e honorários. A primeira instância fixou o valor da causa em R$ 68,4 milhões, o total do contrato. O Tribunal de Justiça do Paraná reduziu esse número para R$ 6,84 milhões, o equivalente a doze meses do aluguel mensal de R$ 570 mil, e sobre ele fixou honorários de 10%. A locatária recorreu ao STJ para restabelecer a base cheia de R$ 68,4 milhões.
A decisão do STJ
O STJ manteve a base de R$ 6,84 milhões, e o raciocínio da ministra Nancy Andrighi se apoia em dois pilares que valem a leitura de quem atua nesse mercado.
O primeiro é o critério da especialidade, segundo o qual, quando existe uma lei específica para um tema, ela prevalece sobre a regra geral. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) tem, no artigo 58, inciso III, uma regra clara de que, em determinadas ações de locação, o valor da causa corresponde a doze meses de aluguel. O Código de Processo Civil, no artigo 292, inciso II, manda usar o valor do negócio. Para um contrato de locação, decidiu o STJ, quem manda é a lei especial.
O segundo pilar responde a uma dúvida antiga sobre o built to suit, que tem características próprias e não aparece com todas as letras no artigo 58. A reforma de 2012 acrescentou o artigo 54-A à Lei do Inquilinato, tratando justamente do built to suit, e determinou que a ele se aplicam “as disposições procedimentais previstas nesta Lei”. Em outras palavras, mesmo sendo um contrato atípico e sofisticado, o built to suit segue o rito processual da Lei do Inquilinato, e se a lei tem regra própria para o valor da causa, é ela que vale.
Pesou ainda um argumento de proporção, porque manter a base em R$ 68,4 milhões geraria honorários altíssimos e desproporcionais, algo que a Corte tratou como enriquecimento sem causa dos advogados. Esse foi um dos motivos para preservar a conta menor.
Um ponto que passa despercebido: o valor da causa pode ser corrigido depois da sentença
O caso trouxe uma segunda lição prática. Em regra, o valor da causa não muda depois da sentença, para não afetar a estabilidade do processo, mas o STJ confirmou duas exceções em que o juiz pode corrigi-lo, inclusive por conta própria e mesmo em fase de recurso: quando há erro material ou de cálculo evidente, e quando manter o valor errado levaria ao enriquecimento indevido de alguém.
Isso significa que um valor da causa mal atribuído lá no começo do processo não é necessariamente definitivo. Ele pode ser ajustado adiante, e esse ajuste muda diretamente quanto se paga de honorários no fim.
Por que isso importa para quem constrói e aluga
A leitura mais direta da decisão tem a ver com risco e previsibilidade. Num contrato built to suit de dez anos, o valor total do negócio pode ser dez ou quinze vezes maior do que doze meses de aluguel, e se a exposição em uma eventual disputa fosse calculada sobre o valor cheio, o custo de litigar em custas e honorários escalaria para a casa dos milhões com facilidade. Ao ancorar essa conta em doze meses de aluguel, o STJ tornou o risco processual mais baixo e, principalmente, mais calculável de antemão.
Esse efeito prático aparece em três frentes. Na hora de decidir entrar ou não com uma ação, a conta de custo fica mais realista. Na hora de negociar um acordo, cada lado enxerga melhor o que está em jogo. E na hora de redigir o contrato, vale saber que o built to suit foi mais uma vez tratado pela Justiça como uma locação sujeita à Lei do Inquilinato, e não como um contrato solto regido apenas pelo Código Civil ou pelo CPC.
Decisões como essa vão consolidando algo importante para o setor, que é a ideia de que o built to suit é sofisticado no desenho comercial, mas processualmente mora dentro da Lei do Inquilinato. Quem estrutura esses contratos ganha em segurança quando parte dessa premissa desde a assinatura, e não apenas quando o conflito já chegou ao tribunal.
